Η αγορά γραφείων στην Αθήνα διαμορφώνεται σε δύο διαφορετικές ταχύτητες, καθώς οι επιχειρήσεις επιλέγουν ολοένα και περισσότερο σύγχρονα και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια, παραμερίζοντας τα παλαιότερα που δεν πληρούν τις σύγχρονες απαιτήσεις. Αυτή η τάση έχει διατηρήσει τις τιμές των ποιοτικών γραφείων σε υψηλά επίπεδα, ακόμα και με την επιβράδυνση που παρατηρήθηκε στη μισθωτική δραστηριότητα στις αρχές του 2025.
Σύμφωνα με έρευνα της Danos, η ζήτηση επικεντρώνεται στα γραφεία Κατηγορίας Α (Grade A), κυρίως όταν αυτά βρίσκονται σε προνομιακές τοποθεσίες και διαθέτουν υψηλή ενεργειακή απόδοση, καθώς και εύκολη πρόσβαση σε μέσα μεταφοράς.
Οι ακριβότερες περιοχές
Στην κορυφή των περιοχών με τα υψηλότερα ενοίκια βρίσκεται το κέντρο της Αθήνας, όπου οι τιμές για ποιοτικούς γραφειακούς χώρους φτάνουν τα 31 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο τον μήνα. Ακολουθεί η Λεωφόρος Κηφισίας με 29 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στη Βασιλίσσης Σοφίας οι τιμές κυμαίνονται στα 28 ευρώ ανά τ.μ. τον μήνα. Στη Λεωφόρο Βουλιαγμένης τα ενοίκια ανέρχονται στα 24 ευρώ ανά τ.μ., ενώ η Λεωφόρος Συγγρού και η Λεωφόρος Μεσογείων έχουν τιμές γύρω στα 19 και 18 ευρώ ανά τ.μ. αντίστοιχα.
Η ποιότητα του κτιρίου, η ηλικία του, η ενεργειακή του κατηγορία και η πρόσβαση στις συγκοινωνίες παίζουν ολοένα και πιο σημαντικό ρόλο στη διαμόρφωση των μισθωμάτων.
Η ζήτηση στο κέντρο της Αθήνας
Παρά την ανάπτυξη νέων επιχειρηματικών περιοχών, το κέντρο της Αθήνας συνεχίζει να συγκεντρώνει το μεγαλύτερο ποσοστό της αγοράς γραφείων. Περίπου το 44% της συνολικής ζήτησης κατευθύνεται προς το κέντρο, με τις ανακαινίσεις παλαιών κτιρίων να προσθέτουν νέα αποθέματα που πληρούν τις απαιτήσεις των επιχειρήσεων.
Μέχρι τα μέσα του 2025, το συνολικό απόθεμα γραφείων στην Αθήνα είχε φτάσει τα 2,98 εκατ. τ.μ., με την απορρόφηση να υπολογίζεται σε περίπου 50.000 τ.μ. μόνο κατά το τρίτο τρίμηνο. Ωστόσο, παρατηρήθηκε μικρή αύξηση στα κενά γραφεία, με το ποσοστό διαθεσιμότητας να κυμαίνεται μεταξύ 9,8% και 10% στο τέλος του 2025, συγκριτικά με περίπου 9,5% έναν χρόνο νωρίτερα.
Η στροφή προς τα «πράσινα» γραφεία
Η ενεργειακή απόδοση έχει αναδειχθεί σε βασικό παράγοντα που καθορίζει τις επιλογές των επιχειρήσεων και των επενδυτών. Η στροφή προς βιοκλιματικά και ενεργειακά αποδοτικά κτίρια αφορά περίπου 350.000 τ.μ. γραφειακών χώρων. Μεγάλες επιχειρήσεις αναζητούν ακίνητα που προσφέρουν χαμηλότερο ενεργειακό κόστος και σύγχρονες εγκαταστάσεις, με αποτέλεσμα να διαμορφώνεται μια σημαντική απόσταση στις αξίες μεταξύ των νέων ή πλήρως ανακαινισμένων κτιρίων και του παλαιότερου αποθέματος.
Αυτή η τάση αναμένεται να συνεχιστεί και το 2026, διατηρώντας τη ζήτηση για Grade A ακίνητα σε υψηλά επίπεδα.
Επενδυτικές κινήσεις και αποδόσεις
Στην αγορά εξακολουθούν να δραστηριοποιούνται ελληνικές ΑΕΕΑΠ και διεθνή επενδυτικά κεφάλαια, με το ενδιαφέρον να εστιάζεται κυρίως στα καλύτερα ακίνητα. Το δεύτερο εξάμηνο του 2025, σύμφωνα με την Danos, εγχώριοι θεσμικοί επενδυτές απέκτησαν χαρτοφυλάκιο γραφείων Grade A αξίας περίπου 70 εκατ. ευρώ. Την ίδια περίοδο, η Dimand απέκτησε κτίριο γραφείων στο Μαρούσι, ενώ αναμένονται νέες επιφάνειες μέσω μεγάλων αναπτύξεων, όπως το επενδυτικό πρόγραμμα ύψους 2 δισ. ευρώ του Ομίλου ION για το Ελληνικό.
Οι επενδυτικές αποδόσεις διαφέρουν ανάλογα με την κατηγορία των ακινήτων. Για σύγχρονα γραφεία Grade A σε προνομιακές τοποθεσίες, οι αποδόσεις κυμαίνονται μεταξύ 5,75% και 7%. Στα Grade B ακίνητα σε καλές περιοχές, οι αποδόσεις αυξάνονται στο 7%-7,5%, ενώ τα Grade B σε δευτερεύουσες τοποθεσίες βρίσκονται μεταξύ 7,5% και 8%.
Η εικόνα που διαμορφώνεται δείχνει ότι η αγορά γραφείων δεν κινείται πλέον ομοιόμορφα. Τα σύγχρονα και «πράσινα» ακίνητα σε καλές τοποθεσίες διατηρούν ισχυρή ζήτηση και υψηλά μισθώματα, ενώ η αύξηση της ηλικίας των κτιρίων και η μείωση της ενεργειακής τους απόδοσης οδηγούν σε μεγαλύτερη απόσταση από την πρώτη κατηγορία.
