Μια σημαντική τομή στην αγορά ακινήτων και στη διευκόλυνση των φορολογουμένων φέρνει η νέα απόφαση (Α.1158/2026) του Διοικητή της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), Γιώργου Πιτσιλή.
Με την εξειδίκευση της εφαρμογής του άρθρου 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ΚΦΔ), ανοίγει επισήμως ο δρόμος για τη μεταβίβαση (πώληση) κατασχεμένων ακινήτων από την Εφορία, χωρίς να απαιτείται πλέον η προηγούμενη ολοσχερής εξόφληση του χρέους.
Τι αλλάζει σε σχέση με το προηγούμενο καθεστώς
Μέχρι σήμερα, για να αποδεσμευτεί ένα κατασχεμένο ακίνητο και να προχωρήσει η μεταβίβασή του, ο ιδιοκτήτης έπρεπε κατά κανόνα να εξοφλήσει το 100% της οφειλής του προς το Δημόσιο.
Με το νέο πλαίσιο, η άρση της κατάσχεσης καθίσταται εφικτή ακόμη και με μερική καταβολή του χρέους, η οποία παρακρατείται απευθείας από το τίμημα της πώλησης, παρέχοντας ουσιαστική ρευστότητα και ευελιξία στους οφειλέτες.
Οι 3 σωρευτικές προϋποθέσεις για την αποδέσμευση
Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης εν όψει μεταβίβασης από επαχθή αιτία, πρέπει να πληρούνται ταυτόχρονα τα εξής κριτήρια:
- Φορολογική ενημερότητα: Ο οφειλέτης να δικαιούται, κατά τον χρόνο της αποδέσμευσης, αποδεικτικό φορολογικής ενημερότητας ή βεβαίωση οφειλής.
- Ελάχιστο τίμημα πώλησης: Το τίμημα της αγοραπωλησίας να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου (όπως είχε προσδιοριστεί κατά την κατάσχεση) ή από την αντικειμενική του αξία, εφόσον η τελευταία είναι υψηλότερη.
- Παρακράτηση τουλάχιστον 25%: Ο συμβολαιογράφος υποχρεούται να παρακρατήσει και να αποδώσει στην ΑΑΔΕ ποσό που αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του τρέχοντος υπολοίπου της κατάσχεσης. Το ακριβές ποσοστό καθορίζεται βάσει συντελεστών φορολογικής συνέπειας του οφειλέτη και εισπραξιμότητας του υπόλοιπου χρέους.
(Σημείωση: Εάν το ποσό που προβλέπει η φορολογική ενημερότητα είναι μεγαλύτερο από το 25% της κατάσχεσης, αποδίδεται υποχρεωτικά το μεγαλύτερο ποσό).
Πρακτικό παράδειγμα
Φορολογούμενος επιθυμεί να πουλήσει ακίνητο με επιβεβλημένη κατάσχεση για οφειλή 80.000 ευρώ.
- Νέο καθεστώς: Εφόσον ο οφειλέτης επιδεικνύει υψηλή φορολογική συνέπεια, το ποσοστό παρακράτησης ορίζεται στο κατώτατο όριο του 25%. Συνεπώς, παρακρατούνται 20.000 ευρώ από το τίμημα, η κατάσχεση αίρεται και η μεταβίβαση ολοκληρώνεται.
- Παλαιό καθεστώς: Ο ίδιος ιδιοκτήτης θα έπρεπε να καταβάλει προκαταβολικά και τις 80.000 ευρώ για να προχωρήσει η πώληση.
Η ψηφιακή διαδικασία στο myAADE
Η αίτηση για την άρση της κατάσχεσης υποβάλλεται αποκλειστικά ηλεκτρονικά στην πύλη myaade.gr μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου», ακολουθώντας τα εξής βήματα:
- Είσοδος στις Ψηφιακές υπηρεσίες myAADE.
- Επιλογή «Τα Αιτήματά μου».
- Μετάβαση στην κατηγορία Δικαστικό, Μέτρα και οφειλές.
- Επιλογή «Άρση κατάσχεσης που έχει επιβληθεί σε ακίνητο εν όψει μεταβίβασής του από επαχθή αιτία».
Για διευκρινίσεις, οι ενδιαφερόμενοι μπορούν να επικοινωνούν με την Εξυπηρέτηση Φορολογουμένων της ΑΑΔΕ στο 1521 (χωρίς χρέωση, εργάσιμες 07:00-20:00) ή ψηφιακά μέσω του my1521 όλο το 24ωρο.
