Στη σύγχρονη πραγματικότητα της μίσθωσης ακινήτων, δεν είναι σπάνιο το φαινόμενο ένας ενοικιαστής να αρνείται να αποχωρήσει από το ακίνητο ακόμη και μετά τη λήξη της μίσθωσης ή την καθυστέρηση πολλών μισθωμάτων.
Αυτή η κατάσταση μπορεί να αποδειχθεί ιδιαίτερα προβληματική για τον ιδιοκτήτη, ειδικά όταν έχει ανάγκη το ακίνητο ή σχεδιάζει νέα χρήση ή νέα μίσθωση. Το βασικό νομικό εργαλείο για την αντιμετώπιση αυτής της κατάστασης είναι η αγωγή απόδοσης μισθίου.
Σε αυτό το άρθρο θα αναλύσουμε πότε μπορεί να γίνει, ποια είναι η διαδικασία, ποια έγγραφα χρειάζονται και τι ισχύει για την αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης.
Τι είναι η αγωγή απόδοσης μισθίου;
Η αγωγή απόδοσης μισθίου είναι μια έννομη διαδικασία μέσω της οποίας ο ιδιοκτήτης ζητά από το δικαστήριο την υποχρεωτική αποχώρηση του ενοικιαστή από το ακίνητο, όταν αυτός παραμένει παράνομα μέσα σε αυτό.
Πότε μπορεί να ασκηθεί η αγωγή;
Ο ιδιοκτήτης έχει δικαίωμα να καταθέσει αγωγή όταν:
Έχει λήξει η σύμβαση μίσθωσης (χρονικά ή με καταγγελία) και ο ενοικιαστής δεν παραδίδει το ακίνητο.
Υπάρχει σοβαρή καθυστέρηση καταβολής ενοικίων, ακόμη και χωρίς να έχει λήξει η μίσθωση.
Παραβιάζονται σοβαροί όροι της σύμβασης, όπως η παράνομη υπομίσθωση, η κακή χρήση, η φθορά του ακινήτου κ.λπ.
Διαδικασία: Πώς κινείται ο ιδιοκτήτης;
1. Εξώδικο ή ειδοποίηση
Δεν είναι πάντα υποχρεωτικό, αλλά συνιστάται ο ιδιοκτήτης να αποστείλει εξώδικη δήλωση – πρόσκληση στον ενοικιαστή, ζητώντας του να αποχωρήσει εντός εύλογου χρονικού διαστήματος. Το εξώδικο λειτουργεί και ως απόδειξη καλής πίστης.
2. Κατάθεση αγωγής
Η αγωγή υποβάλλεται στο αρμόδιο Μονομελές Πρωτοδικείο και συνοδεύεται από:
Το μισθωτήριο συμβόλαιο
Απόδειξη λήξης ή καταγγελίας της μίσθωσης
Ενδεχομένως το εξώδικο και αποδεικτικά μη πληρωμής ενοικίων
3. Δικάσιμος και απόφαση
Ορίζεται δικάσιμος. Αν η αγωγή είναι επαρκώς τεκμηριωμένη και δεν υπάρχουν αντιρρήσεις, το δικαστήριο εκδίδει απόφαση που διατάσσει την απόδοση του μισθίου στον ιδιοκτήτη.
4. Αναγκαστική εκτέλεση
Αν ο ενοικιαστής εξακολουθεί να αρνείται να φύγει, ο ιδιοκτήτης μπορεί να προχωρήσει σε αναγκαστική εκτέλεση της απόφασης μέσω δικαστικού επιμελητή – ακόμα και με συνδρομή της αστυνομίας.
Χρονικά όρια και πρακτικά θέματα
Ο χρόνος εκδίκασης μπορεί να κυμανθεί από 3 έως 8 μήνες, ανάλογα με το πινάκιο.
Η αναγκαστική εκτέλεση απαιτεί προθεσμία 3 ημερών για αποχώρηση πριν την αποβολή.
Ο ενοικιαστής μπορεί να ασκήσει ανακοπή, αλλά σε πολλές περιπτώσεις δεν έχει ανασταλτικό αποτέλεσμα.
Ποια είναι τα δικαιώματα του ενοικιαστή;
Ο ενοικιαστής έχει δικαίωμα να:
Παρουσιάσει αποδείξεις ότι πληρώνει κανονικά.
Αμφισβητήσει την εγκυρότητα της καταγγελίας ή της αγωγής.
Ζητήσει παράταση μέσω κοινωνικών κριτηρίων (σπανίως γίνεται δεκτό).
Συχνά λάθη ιδιοκτητών
Αυθαίρετη αλλαγή κλειδαριάς – απαγορεύεται και μπορεί να στραφεί νομικά εναντίον του ιδιοκτήτη.
Απειλές ή εξώσεις χωρίς δικαστική απόφαση – παράνομες και ποινικά κολάσιμες.
Καθυστερημένη αντίδραση – η αδράνεια μπορεί να παγιώσει καταστάσεις εις βάρος του ιδιοκτήτη.
Η αγωγή απόδοσης μισθίου είναι το βασικό και νόμιμο εργαλείο για να προστατευθεί ο ιδιοκτήτης όταν ο ενοικιαστής αρνείται να παραδώσει το ακίνητο. Αν και πρόκειται για διαδικασία με κάποιες χρονικές καθυστερήσεις, είναι απολύτως αποτελεσματική όταν ασκηθεί σωστά, με νομική καθοδήγηση και πλήρη τεκμηρίωση. Οποιαδήποτε εξώδικη ή αυτόβουλη ενέργεια εκτός του πλαισίου του νόμου μπορεί να οδηγήσει σε μεγαλύτερα προβλήματα. Γι’ αυτό, η έγκαιρη νομική συμβουλή και η τήρηση της νόμιμης οδού είναι η καλύτερη επιλογή.
Διαβάστε ακόμα: Πότε κλείνουν τα Πανεπιστήμια για τα Χριστούγεννα 2025 – Πότε επιστρέφουν οι φοιτητές
