Χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε ολόκληρη τη χώρα βρίσκονται σε ομηρεία και σε κατάσταση έντονης αβεβαιότητας, καθώς το τοπίο στην εκτός σχεδίου δόμηση ανατρέπεται εκ θεμελίων. Η αυστηροποίηση της πολεοδομικής νομολογίας σε συνδυασμό με τις νέες ρυθμίσεις του Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό δημιουργούν νέα, εξαιρετικά δυσμενή δεδομένα. Αυτό αφορά εκατοντάδες χιλιάδες αγροτεμάχια και οικόπεδα που μέχρι πρότινος θεωρούνταν πλήρως αξιοποιήσιμα.
Η απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας και το κρίσιμο «πρόσωπο» σε δρόμο
Στο επίκεντρο της πολεοδομικής αυτής αναταραχής βρίσκεται η παγιωμένη νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας, με αποκορύφωμα την απόφαση 176/2023. Σύμφωνα με το Ανώτατο Δικαστήριο, για να είναι οικοδομήσιμο ένα γήπεδο εκτός σχεδίου, δεν αρκεί πλέον μόνο η ελάχιστη επιφάνεια των τεσσάρων στρεμμάτων. Απαιτείται σωρευτικά το ακίνητο να διαθέτει «πρόσωπο» σε νομίμως υφιστάμενο κοινόχρηστο δρόμο.
Η ύπαρξη ενός δρόμου στην πράξη δεν συνεπάγεται και τη νομιμότητά του. Ακόμη κι αν μια διαδρομή χρησιμοποιείται για δεκαετίες και φέρει υποδομές κοινής ωφέλειας, εάν δεν έχει αναγνωριστεί επίσημα με διοικητική πράξη, η Υπηρεσία Δόμησης δεν εκδίδει οικοδομική άδεια. Αυτό το νομικό κώλυμα εγκλωβίζει χιλιάδες πολίτες που αγόρασαν ή κληρονόμησαν αγροτεμάχια, βλέποντας την εμπορική τους αξία να μηδενίζεται, ενώ συνεχίζουν να επιβαρύνονται με υψηλό ΕΝΦΙΑ.
Νέο ειδικό χωροταξικό πλαίσιο για τον τουρισμό
Σαν να μην έφτανε το αδιέξοδο με τους δρόμους, ένα δεύτερο ισχυρό πλήγμα έρχεται να ακυρώσει τα σχέδια όσων υπολόγιζαν να αξιοποιήσουν τουριστικά τα ακίνητά τους. Με τη θεσμοθέτηση του νέου Ειδικού Χωροταξικού Πλαισίου για τον Τουρισμό, το παλιό όριο των τεσσάρων στρεμμάτων για τη δόμηση τουριστικών εγκαταστάσεων σε εκτός σχεδίου περιοχές αποτελεί παρελθόν.
Για την ανέγερση νέων ξενοδοχειακών μονάδων ή τουριστικών καταλυμάτων, η ελάχιστη απαιτούμενη αρτιότητα αυξήθηκε. Συγκεκριμένα, ανέρχεται πλέον στα 12 έως 16 στρέμματα για τις ανεπτυγμένες και κορεσμένες περιοχές, οι οποίες κατατάσσονται στις Κατηγορίες Α και Β. Αυτό σημαίνει ότι ακόμη κι αν ένας ιδιοκτήτης λύσει το πρόβλημα του «προσώπου» σε δρόμο, εάν διαθέτει το «κλασικό» αγροτεμάχιο των τεσσάρων ή πέντε στρεμμάτων, δεν μπορεί πλέον να εκδώσει άδεια για τουριστική εκμετάλλευση, παρά μόνο για απλή κατοικία, εφόσον πληροί τις προϋποθέσεις.
Αβεβαιότητα για «άρτιες και οικοδομήσιμες» εκτάσεις
Το πρόβλημα δεν περιορίζεται πλέον στις μικρότερες ιδιοκτησίες, αλλά αγγίζει ευθέως και τις λεγόμενες «άρτιες και οικοδομήσιμες» εκτάσεις που ξεπερνούν τα τέσσερα στρέμματα. Αυτό το όριο παραδοσιακά θεωρούνταν η «χρυσή εγγύηση» για την έκδοση οικοδομικής άδειας. Η συνδυαστική επίδραση της νομολογίας του ΣτΕ και των νέων χωροταξικών ρυθμίσεων δημιουργεί μια διπλή παγίδα για τους ιδιοκτήτες.
Η περίπτωση των γηπέδων πριν από το 2003
Ιδιαίτερα οξεία είναι η αβεβαιότητα για τα γήπεδα άνω των τεσσάρων στρεμμάτων που δημιουργήθηκαν πριν από τις 31 Δεκεμβρίου 2003. Οι ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων επικαλούνται τις διατάξεις του Ν. 3212/2003. Ζητούν να διατηρήσουν το δικαίωμα δόμησης υπό τις προϋποθέσεις που ίσχυαν κατά τη δημιουργία των ιδιοκτησιών τους.
Με πληροφορίες από: Topontiki