Αντίστροφα μετρά ο χρόνος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που επιθυμούν να εξασφαλίσουν πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για 36 μήνες (3 χρόνια ενοικίων), μετατρέποντας κενές κατοικίες ή ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb) σε μακροχρόνιες μισθώσεις.
Το παράθυρο ευκαιρίας παραμένει ανοιχτό έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026, ωστόσο η αβεβαιότητα για το αν θα δοθεί παράταση από το 2027 και μετά δημιουργεί στενά περιθώρια χειρισμών.
Ποιους αφορά και ποιες είναι οι προϋποθέσεις
Η φοροαπαλλαγή εφαρμόζεται για μισθωτήρια που συνάπτονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026 και αφορά φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν:
- Κενές κατοικίες: Ακίνητα που ήταν δηλωμένα ως κενά στο έντυπο Ε2 για τουλάχιστον τρία συνεχή έτη.
- Ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης: Ακίνητα που ήταν εγγεγραμμένα στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Διαμονής και αποδεικνύεται η σχετική χρήση τους.
Βασικοί όροι επιλεξιμότητας:
- Διάρκεια μίσθωσης: Τουλάχιστον 3 έτη με βάση το ηλεκτρονικό μισθωτήριο. Εξαίρεση ισχύει για μισθώσεις τουλάχιστον 6 μηνών σε δημόσιους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς, υγειονομικό προσωπικό και ένστολους.
- Επιφάνεια: Κατοικίες έως 120 τ.μ., με προσαύξηση 20 τ.μ. για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.
- Αποκλειστική χρήση: Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιείται αποκλειστικά ως κύρια ή δευτερεύουσα κατοικία.
Πώς υπολογίζεται το φορολογικό όφελος
Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές 15% (έως 12.000€), 35% (12.001€ - 35.000€) και 45% (άνω των 35.000€). Με το νέο μέτρο, ο ιδιοκτήτης δεν καταβάλλει ούτε ένα ευρώ φόρου εισοδήματος για τα μισθώματα της τριετίας.
Παραδείγματα εξοικονόμησης φόρου:
- Μηνιαίο ενοίκιο 500 €: Ετήσιο εισόδημα 6.000 € – Συνολικό εισόδημα 3ετίας 18.000 € – Όφελος φόρου: 2.700 €
- Μηνιαίο ενοίκιο 800 €: Ετήσιο εισόδημα 9.600 € – Συνολικό εισόδημα 3ετίας 28.800 € – Όφελος φόρου: 4.320 €
- Μηνιαίο ενοίκιο 1.000 €: Ετήσιο εισόδημα 12.000 € – Συνολικό εισόδημα 3ετίας 36.000 € – Όφελος φόρου: 5.400 €
Σημείωση: Η απαλλαγή αφορά αποκλειστικά τον φόρο εισοδήματος. Ο ΕΝΦΙΑ και οι λοιπές υποχρεώσεις του ακινήτου συνεχίζουν να ισχύουν κανονικά.
Ο «αγώνας δρόμου» και τα κρίσιμα βήματα
Η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 απαιτεί την πλήρη ολοκλήρωση της διαδικασίας και όχι απλώς την εκδήλωση ενδιαφέροντος. Το ασφαλές ορόσημο για τους ιδιοκτήτες είναι τα τέλη Νοεμβρίου με αρχές Δεκεμβρίου.
- Έλεγχος Ε2 & Μητρώου: Επιβεβαίωση μέσω ΑΑΔΕ ότι το ακίνητο πληροί τα κριτήρια της 3ετούς ακινησίας ή της βραχυχρόνιας χρήσης.
- Εργασίες Ανακαίνισης / Επισκευών: Αποκατάσταση ζημιών, επανασύνδεση παροχών (ρεύμα, νερό), έκδοση Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ).
- Εύρεση Ενοικιαστή & Διαπραγμάτευση: Επιλογή μισθωτή και σύνταξη της συμφωνίας.
- Υποβολή στο myProperty: Η φοροαπαλλαγή «κλειδώνει» αποκλειστικά με την ηλεκτρονική υποβολή της δήλωσης μίσθωσης στην πλατφόρμα της ΑΑΔΕ.