Χιλιάδες ιδιοκτήτες σε ολόκληρη την Ελλάδα βρίσκονται αντιμέτωποι με έναν νέο κύκλο διοικητικών, τεχνικών και δικαστικών διαδικασιών. Στόχος είναι να αποδείξουν ότι ακίνητα που κατέχουν επί χρόνια ή δεκαετίες δεν είναι «αγνώστου ιδιοκτήτη», δεν ανήκουν στο Ελληνικό Δημόσιο ή δεν πρέπει να εμφανίζονται ως δασικές εκτάσεις. Για την αντιμετώπιση αυτού του προβλήματος, θεσπίζεται πλέον η διαδικασία του «κτηματολογικού διαμεσολαβητή».
Η νέα διαδικασία του κτηματολογικού διαμεσολαβητή
Με τη νέα διαδικασία του «κτηματολογικού διαμεσολαβητή» επιχειρείται να δοθεί λύση στο πρόβλημα των περίπου 3,5 εκατομμυρίων ακινήτων που εμφανίζονται στο Κτηματολόγιο ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Σύμφωνα με στοιχεία από το υπουργείο Δικαιοσύνης, στο 72% της έως τώρα κτηματογράφησης, 3,45 εκατομμύρια ακίνητα φέρουν αυτή την ένδειξη.
Η διαδικασία αυτή προβλέπεται στον Ν. 5326/2026 του υπουργείου Δικαιοσύνης, ο οποίος δημοσιεύθηκε σε ΦΕΚ. Συγκεκριμένα, το άρθρο 61 θεσπίζει έναν νέο τρόπο για την αναγνώριση της κυριότητας ακινήτων μέσω έκτακτης χρησικτησίας, όταν αυτά δεν έχουν καταγεγραμμένο ιδιοκτήτη στο Κτηματολόγιο. Η προσφυγή σε κτηματολογική διαμεσολάβηση καθίσταται πλέον υποχρεωτική πριν από την προσφυγή στο δικαστήριο, καθώς, αν δεν προηγηθεί αυτή η διαδικασία, η αγωγή του ενδιαφερομένου δεν θα μπορεί να συζητηθεί.
Γιατί είναι απαραίτητη η διαμεσολάβηση
Η ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη» στο Κτηματολόγιο σημαίνει ότι κατά την κτηματογράφηση δεν καταχωρίστηκε συγκεκριμένο πρόσωπο ως δικαιούχος του ακινήτου ή του εμπράγματου δικαιώματος. Αυτό μπορεί να συμβεί είτε επειδή δεν υποβλήθηκε δήλωση ιδιοκτησίας, είτε επειδή η δήλωση απορρίφθηκε ή δεν συνοδεύτηκε από επαρκή στοιχεία, είτε επειδή δεν κατέστη δυνατή η σύνδεση των προσκομισθέντων τίτλων με το συγκεκριμένο γεωτεμάχιο. Δεν σημαίνει απαραίτητα ότι το ακίνητο δεν έχει πραγματικό ιδιοκτήτη, αλλά ότι ο ιδιοκτήτης δεν εμφανίζεται στην αρχική κτηματολογική εγγραφή.
Με τον τρόπο αυτό, επιδιώκεται να περιοριστούν οι χρονοβόρες δικαστικές διαμάχες. Μέχρι σήμερα, πολλοί ιδιοκτήτες βρίσκονται αντιμέτωποι με το Δημόσιο, στο οποίο μπορεί να περιέλθουν οριστικά τα ακίνητα που παραμένουν καταχωρισμένα ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ, Στράτος Παραδιάς, εξηγεί ότι η νέα διαδικασία, αν και γραφειοκρατική, έρχεται να αντιμετωπίσει ένα πραγματικό πρόβλημα, καθώς το Δημόσιο δεν είναι σε θέση να διαχειριστεί τόσα ακίνητα.
Ποιοι επηρεάζονται και πώς
Το ζήτημα αφορά τόσο ιδιοκτήτες ακινήτων όσο και πολίτες που δεν διαθέτουν τίτλους ιδιοκτησίας, αλλά πληρούν τις προϋποθέσεις χρησικτησίας. Για όσους διαθέτουν νόμιμους τίτλους ιδιοκτησίας, η διαδικασία είναι πιο απλή. Αρκεί να προσέλθουν με τον τίτλο τους και να εκκινήσουν τη διαδικασία διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος.
Ο «κτηματολογικός διαμεσολαβητής» θα αφορά κυρίως όσους κατέχουν ένα ακίνητο εδώ και δεκαετίες και πληρούν τις προϋποθέσεις έκτακτης χρησικτησίας, χωρίς όμως να διαθέτουν νόμιμους τίτλους. Αυτό αφορά περιπτώσεις όπου πολίτες νέμονται ένα ακίνητο επί τουλάχιστον 20 χρόνια. Μέχρι πρότινος, το Δημόσιο αντιδικούσε με το επιχείρημα ότι το ακίνητο, ως «αγνώστου ιδιοκτήτη», του ανήκει. Πλέον, ο ενδιαφερόμενος θα πρέπει να αποδείξει τόσο την ταυτότητα του ακινήτου όσο και την εικοσαετή νομή του με συγκεκριμένα στοιχεία. Στην επαρχία, πολλά ακίνητα δεν δηλώθηκαν στο Κτηματολόγιο επειδή το κόστος της διαδικασίας, όπως τα έξοδα για τοπογράφο, ήταν μεγαλύτερο από την ίδια την αξία τους.
Η σύνδεση με τους δασικούς χάρτες
Μία πρόσθετη σημαντική διάσταση του προβλήματος είναι η σύνδεση του Κτηματολογίου με τους δασικούς χάρτες. Χιλιάδες ιδιοκτήτες καλούνται να αποδείξουν ότι οι περιουσίες τους δεν πρέπει να εμφανίζονται ως δασικές εκτάσεις. Λάθη της κτηματογράφησης που κλείνει άρον άρον προς χάρη των χρονοδιαγραμμάτων του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας (ΤΑΑ), εσφαλμένα όρια και στοιχεία, αλληλοεπικαλύψεις δικαιωμάτων και αδήλωτες ιδιοκτησίες, καθώς και οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εξέταση αντιρρήσεων και στην αναμόρφωση των δασικών χαρτών, συνθέτουν ένα πρόβλημα πανελλαδικής έκτασης.
Ο δασικός χάρτης αποτυπώνει τον χαρακτήρα μιας έκτασης και όχι από μόνος του την κυριότητά της. Η σύνδεσή του όμως με το Κτηματολόγιο αποκτά καθοριστική σημασία, όταν μία ιδιωτική έκταση εμφανίζεται δασική και παράλληλα εγείρεται ιδιοκτησιακή αξίωση του Δημοσίου. Ιδιοκτήτες που έχουν υποβάλει εδώ και χρόνια αντιρρήσεις ή αιτήματα διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος περιμένουν την εξέτασή τους, ενώ παράλληλα καλούνται να υπερασπιστούν το ιδιοκτησιακό τους δικαίωμα στις κτηματολογικές διαδικασίες.
Εκκρεμότητες και εξαιρέσεις
Οι καθυστερήσεις στην εξέταση των δασικών αντιρρήσεων επιτείνουν την αβεβαιότητα για τους ιδιοκτήτες. Σύμφωνα με στοιχεία που είχαν δημοσιοποιηθεί για την πορεία των Επιτροπών Εξέτασης Αντιρρήσεων, από περίπου 460.000 αντιρρήσεις και αιτήματα διόρθωσης πρόδηλου σφάλματος, είχαν εξεταστεί περίπου οι μισές. Στην Κρήτη και ειδικά στο Ηράκλειο και στο Λασίθι, τα ποσοστά εξέτασης κινούνται σε χαμηλά επίπεδα.
Η ισχύουσα νομοθεσία προβλέπει ειδικές διαφοροποιήσεις ως προς το τεκμήριο κυριότητας του Δημοσίου και εξαιρέσεις για συγκεκριμένες περιοχές. Μεταξύ αυτών περιλαμβάνεται η Κρήτη, μαζί με περιοχές όπως τα Δωδεκάνησα, οι Κυκλάδες, η Μάνη και νησιά του Βορείου Αιγαίου. Αυτές οι εξαιρέσεις είναι κρίσιμες για τους ιδιοκτήτες που προσπαθούν να διασφαλίσουν τα δικαιώματά τους.
Με πληροφορίες από ecopress
Φωτογραφία: ecopress