Κάτι κινείται στην αγορά ακινήτων. Εμφανή σημάδια ανόδου έπειτα από πολλά χρόνια πτώσης

Κάτι κινείται στην αγορά ακινήτων. Εμφανή σημάδια ανόδου έπειτα από πολλά χρόνια πτώσης

Εμφανή σημάδια ανόδου έπειτα από πολλά χρόνια πτώσης ή, στην καλύτερη περίπτωση, στασιμότητας παρουσιάζει η ελληνική αγορά ακινήτων, η οποία, μετά τη σημαντική αύξηση των ενοικίων εξαιτίας κυρίως της άνθησης του Airbnb, βλέπει σημαντική βελτίωση και στις τιμές αγοράς. Μάλιστα η Ελλάδα στο πρώτο τρίμηνο του 2019 είδε τις τιμές των ακινήτων να κινούνται ανοδικά στο μέσο όρο της Ευρωζώνης, στα επίπεδα δηλαδή του 4%. H άνοδος αυτή είναι η μεγαλύτερη που έχει καταγραφεί μέχρι στιγμής την τελευταία δεκαετία, δεδομένου ότι η αγορά βρισκόταν σε αρνητικό πρόσημο σταθερά για την περίοδο από τις αρχές του 2009 έως και το τέλος του 2017. Μια οριακή άνοδος ξεκίνησε από την περασμένη χρονιά, η οποία φέτος φαίνεται να αποκτά σταθερότερους και υψηλότερους ρυθμούς, αν και η αγορά παραμένει σε δύο «ταχύτητες», ανάλογα με τα ποιοτικά χαρακτηριστικά και την περιοχή του κάθε ακινήτου. Με βάση τα στοιχεία της Eurostat, η αύξηση στις τιμές των κατοικιών για το πρώτο τρίμηνο του τρέχοντος έτους, διαμορφώνεται στο 4% τόσο σε επίπεδο Ευρωζώνης όσο και σε επίπεδο Ε.Ε. Αντίστοιχα και στη χώρα μας, με βάση τα στοιχεία που συγκεντρώνει η Τράπεζα της Ελλάδος από τα εγχώρια πιστωτικά ιδρύματα, εκτιμάται ότι το πρώτο τρίμηνο του 2019 οι τιμές των διαμερισμάτων (σε ονομαστικούς όρους) ήταν κατά μέσο όρο αυξημένες κατά 4% σε σύγκριση με το αντίστοιχο τρίμηνο του 2018. Μεταξύ των χωρών-μελών, η μεγαλύτερη αύξηση σε ετήσια βάση, έναντι του πρώτου τριμήνου του 2018, παρατηρείται στην Ουγγαρία (+11,3%), την Τσεχία (+9,4%) και την Πορτογαλία, ενώ η μοναδική χώρα όπου υπήρξε πτώση των τιμών των κατοικιών ήταν η Ιταλία, σε ποσοστό 0,8%. Σε σύγκριση με το αμέσως προηγούμενο τρίμηνο, η Eurostat καταγράφει περισσότερες χώρες με πτώση και συγκεκριμένα, τη Μάλτα (-4,2%), το Ηνωμένο Βασίλειο (-1,3%), την Ιρλανδία (-1%), τη Φινλανδία (-0,8%) και τη Γερμανία (-0,3%).

Η αγορά περιμένει

Η αγορά αναμένει με ενδιαφέρον τις κινήσεις από πλευράς της νέας κυβέρνησης, πολύ περισσότερο δε από τη στιγμή που προεκλογικά η Νέα Δημοκρατία είχε προαναγγείλει συγκεκριμένα μέτρα στήριξης της αγοράς. Ειδικότερα, για τη στήριξη της κτηματαγοράς στο πρόγραμμα της Ν.Δ προβλέπεται

Μείωση ΕΝΦΙΑ κατά 30% εντός διετίας για όλους τους ιδιοκτήτες.

Καθιέρωση έκπτωσης 40-50% για όλες τις εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής και αισθητικής αναβάθμισης, συντήρησης και αξιοποίησης των κτηρίων. «Οι πολίτες θα δαπανούν τα χρήματα, θα κρατούν τα τιμολόγια και θα έχουν την έκπτωση φόρου, που θα μπορούν να τη χρησιμοποιήσουν για να καλύψουν οποιαδήποτε φορολογική τους υποχρέωση μέσα στην επόμενη τριετία», όπως αναφέρεται.

Απλοποίηση – δραστική – των διαδικασιών μεταβίβασης ακινήτων, περιορίζοντας τα 23 δικαιολογητικά αρχικά κατά το ένα τρίτο και εξασφαλίζοντας σταδιακά ότι θα είναι όλα διαθέσιμα ηλεκτρονικά.

Αναστολή για μία τριετία του φόρου υπεραξίας στις αγοραπωλησίες ακινήτων και του ΦΠΑ στην οικοδομική δραστηριότητα.

Τα πρώτα «σύννεφα» στο Airbnb

Πάντως, παρά το γεγονός ότι η άνθηση του Airbnb στην Ελλάδα συνέβαλε καθοριστικά στην αύξηση των τιμών των ακινήτων τα τελευταία χρόνια, οι κρατήσεις μέσω της δημοφιλούς πλατφόρμας άρχισαν να δείχνουν τα πρώτα σημάδια «κόπωσης» στη χώρα μας. Σύμφωνα με στοιχεία, η μέση πληρότητα στην Αθήνα τον Μάιο του 2019 ανήλθε στο 65,9%, υποχωρώντας κατά 3% από τις επιδόσεις του Μαΐου του 2018. Σημαντική είναι και η ετήσια μείωση στα έσοδα ανά δωμάτιο (RevPAR) από μισθώσεις τύπου Airbnb, καθώς από τα 50 ευρώ τον Μάιο του 2018, το RevPAR έπεσε στα 45,5 ευρώ τον φετινό Μάιο – πτώση της τάξης του 9%. Την ίδια στιγμή, ωστόσο, και ενώ τα ενοίκια στην Αθήνα αυξάνονται με «εκρηκτικούς» ρυθμούς, οι ενεργές αγγελίες στις πλατφόρμες του Airbnb και του HomeAway αυξήθηκαν κατά 26%, σε ετήσια βάση – από τις 8.156 στις 10.281.

Υποχώρηση των κρατήσεων στην Αθήνα

Άμεση συνέπεια της συνεχούς αύξησης των προσφερόμενων ακίνητων ήταν να καταγραφεί πτώση στις ημερήσιες τιμές κατά 7%. Έτσι προκύπτει ότι το μέσο κόστος για τους επισκέπτες υποχώρησε στα 69 ευρώ, από τα 74 ευρώ του περυσινού Μαΐου. Διαφορετική είναι η εικόνα για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb στη Θεσσαλονίκη. Σύμφωνα με τα στοιχεία του AirDNA, προκύπτει ότι ο Μάιος του 2019 «έκλεισε» με πληρότητες 55,6% έναντι 54,8% του Μαΐου του 2018. Σε ό,τι αφορά τον αριθμό των ακινήτων της συμπρωτεύουσας που είναι «ανεβασμένα» στις δύο πλατφόρμες (Airbnb και HomeAway), αυτός διαμορφώθηκε σε 2.086 εφέτος από 1.526 πέρυσι. Να σημειωθεί ότι σε πρόσφατο άρθρο του με τίτλο «Είναι οι μισθώσεις τύπου Airbnb η νέα “φούσκα” της κτηματαγοράς;» ο πρώην πρόεδρος της Ομοσπονδίας Μεσιτών Ελλάδος Γιάννης Ρεβύθης ανέφερε:

«Το φαινόμενο ξεκίνησε στη χώρα μας εδώ και περίπου τρία χρόνια και σήμερα βρίσκεται στο απόγειο της ζήτησής του. Ιδιοκτήτες μικρών κατοικιών, που είχαν ετήσιο μίσθωμα από την κατοικία τους με μισθωτική σύμβαση τριών ετών, είδαν πως όταν νοίκιαζαν το σπίτι τους με την ημέρα διπλασίαζαν ή τριπλασίαζαν το εισόδημά τους». Σύμφωνα με τον κ. Ρεβύθη, «αυτό το πάρτι μισθώσεων δεν ξέρει κανείς εάν θα συνεχιστεί. Ο ανταγωνισμός είναι πολύ υψηλός, η φορολογία μπορεί να φτάσει μέχρι 45%». Πάντως, σύμφωνα με στοιχεία της ίδιας της Airbnb, το όφελος της ελληνικής οικονομίας από τη λειτουργία της πλατφόρμας υπολογίζεται σε 1,4 δισ. δολάρια.

Η φορολογία στο Airbnb

Τα εισοδήματα από τη συγκεκριμένη δραστηριότητα (Airbnb, Homeway, Booking κ.ο.κ.) φορολογούνται με την κλίμακα των ενοικίων (15% για εισόδημα έως 12.000 ευρώ, 35% από 12.000 έως 35.000 και 45% από 35.000 ευρώ και πάνω). Εάν, δε, παρέχονται οποιεσδήποτε άλλες υπηρεσίες – πλην κλινοσκεπασμάτων – το εισόδημα θα λογίζεται ως απόρροια επιχειρηματικής δραστηριότητας και θα φορολογείται με 22% μέχρι τα πρώτα 20.000 ευρώ, 29% στο τμήμα από τα 20.001 ευρώ έως τα 30.000 ευρώ, 37% στο τμήμα από τα 30.001 ευρώ έως τα 40.000 ευρώ και 45% στο τμήμα πάνω από τα 40.000 ευρώ. Τέλος, το εισόδημα που αποκτάται από νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες θα φορολογείται με συντελεστή 29% (επιχειρηματική δραστηριότητα).

Πάνω από 100 δισ. τζίρος

Σύμφωνα με τα ευρήματα νέας έρευνας και ανάλυσης εσωτερικών δεδομένων, που δημοσιοποιήθηκε πρόσφατα, οι ιδιοκτήτες και η κοινότητα φιλοξενούμενων δημιούργησαν πάνω από 100 δισεκατομμύρια δολάρια εκτιμώμενο άμεσο οικονομικό όφελος σε 30 χώρες μόνο το 2018, ενώ η οικονομία της Ελλάδας, όπως αναφέρεται και παραπάνω, ενισχύθηκε κατά 1,4 δισεκατομμύρια δολάρια. Σε αντίθεση με άλλα επιχειρηματικά μοντέλα που διοχετεύουν τα χρήματα που παράγουν σε  δραστηριότητες έξω από τις τοπικές κοινότητες, η δραστηριότητα της Airbnb ωφελεί άμεσα την τοπική κοινωνία των ιδιοκτητών.

Από την ίδρυση της Airbnb, οι ιδιοκτήτες έχουν κερδίσει πάνω από 65 δισεκατομμύρια δολάρια που πολλοί από αυτούς τα αξιοποιούν για να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους και να υλοποιήσουν επιθυμίες τους. Οι μικρές επιχειρήσεις –πολλές από τις οποίες βρίσκονται εκτός των παραδοσιακών τουριστικών προορισμών – επωφελούνται επίσης από τους επισκέπτες της Airbnb, πολλοί από τους οποίους ξοδεύουν τα χρήματα που εξοικονομούν σε δαπάνη για καταλύματα, σε τοπικές εγκαταστάσεις. Σύμφωνα με την έρευνα της Airbnb, σε πάνω από 228.000 απαντήσεις από τους ιδιοκτήτες και την κοινότητα φιλοξενούμενων σε όλο τον κόσμο:

Το 84% των ιδιοκτητών Airbnb λέει ότι προτείνει στους φιλοξενούμενους εστιατόρια και καφέ. Το 69% των ιδιοκτητών Airbnb λέει ότι προτείνει στους φιλοξενούμενους πολιτιστικές δραστηριότητες, όπως επισκέψεις σε μουσεία, φεστιβάλ και ιστορικά μέρη. Το 51% των ιδιοκτητών Airbnb λέει ότι η φιλοξενία τούς έχει βοηθήσει να μπορούν να ανταποκριθούν στα έξοδα των σπιτιών τους. Κατά μέσο όρο, οι φιλοξενούμενοι λένε ότι το 42% των δαπανών τους γίνονται στη γειτονιά στην οποία κατοικούν. Το 50% των φιλοξενούμενων λέει ότι ξοδεύει τα χρήματα που έχει εξοικονομήσει από τη διαμονή σε Airbnb στις πόλεις και γειτονιές που επισκέφθηκε. Το 70% των φιλοξενουμένων λέει πως το γεγονός ότι θέλει να ανακαλύψει μια συγκεκριμένη γειτονιά έχει σημασία στην απόφασή του να χρησιμοποιήσει Airbnb. Το 86% των φιλοξενουμένων λέει ότι η τοποθεσία διαμονής είναι πιο βολική από τα ξενοδοχεία και μετράει στην απόφασή να χρησιμοποιήσει Airbnb. Οι φιλοξενούμενοι λένε ότι η Airbnb επηρέασε τη διάρκεια διαμονής τους, καθώς επιμήκυναν το ταξίδι τους κατά 4,3 μέρες μέσο όρο.

Είναι πολλά τα λεφτά...

Το εκτιμώμενο άμεσο οικονομικό όφελος της Airbnb το 2018 (30 χώρες), συνυπολογίζοντας το εισόδημα των ιδιοκτητών και τη δαπάνη των φιλοξενουμένων (σε δολάρια) κατά τη διάρκεια του ταξιδιού, έχει ως εξής:

ΗΠΑ: 33,8 δισεκατομμύρια

Γαλλία: 10,8 δισεκατομμύρια

Ισπανία: 6,9 δισεκατομμύρια

Ιταλία: 6,4 δισεκατομμύρια

Ηνωμένο Βασίλειο: 5,6 δισεκατομμύρια

Αυστραλία: 4,4 δισεκατομμύρια

Καναδάς: 4,3 δισεκατομμύρια

Ιαπωνία: 3,5 δισεκατομμύρια

Μεξικό: 2,7 δισεκατομμύρια

Πορτογαλία: 2.3 δισεκατομμύρια

Γερμανία: 2,3 δισεκατομμύρια

Κίνα: 2,3 δισεκατομμύρια

Βραζιλία: 2,1 δισεκατομμύρια

Ελλάδα: 1,4 δισεκατομμύρια

Ολλανδία: 1,3 δισεκατομμύρια

Κορέα: 1,2 δισεκατομμύρια

Ταϊλάνδη: 1,1 δισεκατομμύρια

Νέα Ζηλανδία: 912 εκατομμύρια

Κροατία: 910 εκατομμύρια

Ιρλανδία: 832 εκατομμύρια

Μαλαισία: 734 εκατομμύρια

Νότια Αφρική: 685 εκατομμύρια

Αργεντινή: 664 εκατομμύρια

Δανία: 654 εκατομμύρια

Ελβετία: 651 εκατομμύρια

Αυστρία: 625 εκατομμύρια

Ινδονησία: 593 εκατομμύρια

Φιλιππίνες: 586 εκατομμύρια

Κολομβία: 560 εκατομμύρια

Τσεχία: 555 εκατομμύρια

Υψηλές είναι οι προσδοκίες και από τηνπλευρά των ιδιοκτητών, οι οποίοι, μέσω της Πανελλήνιας Ομοσπονδίας Ιδιοκτητών Ακινήτων, ήδη ζητούν με επιστολή τους στον κ. Κυριάκο Πιερρακάκη, τον υπουργό Επικρατείας και Ψηφιακής Διακυβέρνησης, μείωση της γραφειοκρατίας όσον αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων. Όπως επισημαίνεται στην επιστολή, σήμερα η σύνταξη ενός συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου, ακόμη και γονικής παροχής, «απαιτεί τη συγκέντρωση εκ μέρους του πωλητή δέκα τουλάχιστον από τα συνολικά 23 προβλεπόμενα δικαιολογητικά, συχνά με σημαντικό οικονομικό κόστος, και με χρόνο συγκέντρωσης τριών έως και έξι μηνών, με αποτέλεσμα ο «γολγοθάς» αυτός να ταλαιπωρεί τους πολίτες, να οδηγεί ακόμη και σε ματαιώσεις δικαιοπραξιών και γενικά να παρεμποδίζει την ομαλή λειτουργία της κτηματαγοράς και της οικονομίας της χώρας μας».

ΓΙΩΡΓΟΣ ΚΑΛΟΥΜΕΝΟΣ

Δημοσιεύτηκε στο ΠΟΝΤΙΚΙ, τεύχος 2083 στις 25-07-2019
Σχετικά TAGS:

ΤΕΛΕΥΤΑΙΑ ΑΡΘΡΑ ΑΠΟ Οικονομία

Σχετικά TAGS:
-
Σχολιάστε το άρθρο: