Ρεκόρ δεκαετίας καταγράφεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων. Οι δωρεές, μεταβιβάσεις και γονικές παροχές πέφτουν «βροχή» στα συμβολαιογραφεία από χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων οι οποίοι τρέχουν να προλάβουν τις αυξήσεις στους φόρους που έρχονται από τις αρχές του 2019. Σύμφωνα με μεγάλα συμβολαιογραφικά γραφεία, το τελευταίο δίμηνο οι πράξεις έχουν αυξηθεί κατά 30%.
Άλλωστε από την 1η Ιανουαρίου 2019, όπως έχει ήδη ανακοινωθεί, τίθενται σε ισχύ οι νέες αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, που εφαρμόστηκαν ήδη για τον υπολογισμό του φετινού ΕΝΦΙΑ και οι οποίες αναμένεται ότι θα οδηγήσουν σε αυξήσεις περίπου 20 φόρων που βαρύνουν τα ακίνητα, με αποτέλεσμα από την Πρωτοχρονιά οι κατοικίες να κοστίζουν έως 50% ακριβότερα.
Για παράδειγμα, στην ακριβότερη περιοχή του Κολωνακίου, για διαμέρισμα 120 τ.μ. 2ου ορόφου ο ΕΝΦΙΑ και ο συμπληρωματικός φόρος ήταν το 2017 4.228,89 ευρώ, ενώ το 2018 έφτασε στα 5.688,89 ευρώ. Δηλαδή ο ιδιοκτήτης του ακινήτου πληρώνει περισσότερα 1.460 ευρώ ή 34,5%.
Στα συμβολαιογραφεία όλης της χώρας σπεύδουν φορολογούμενοι από τον Μάιο, όταν έγινε γνωστό ότι σε χιλιάδες περιοχές της επικράτειας επρόκειτο να αυξηθούν – όπως κι έγινε τον Ιούνιο – οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, άρα και οι φόροι που προκύπτουν για τις μεταβιβάσεις τους.
Τρέχουν να προλάβουν τις αλλαγές με στόχο να προχωρήσουν φέτος στην ολοκλήρωση των μεταβιβάσεων των ακινήτων τους ώστε να αποφύγουν να πληρώσουν από τις αρχές του χρόνου αυξημένους φόρους, και μάλιστα με το δεδομένο ότι θα υπάρξουν άλλοι δύο γύροι αυξήσεων το 2019 και 2020.
Οι αναπροσαρμογές
Υπενθυμίζεται ότι η εναρμόνιση των αντικειμενικών με τις εμπορικές τιμές στην αγορά ακινήτων έφερε αναπροσαρμογή των τιμών ζώνης σε σύνολο 10.216 ζωνών, ως εξής:
● Σε 3.792 αυξήθηκαν και κατά κύριο λόγο οι εν λόγω αυξήσεις αφορούν παραθαλάσσιες και νησιωτικές περιοχές που τα τελευταία χρόνια έχουν γνωρίσει σημαντική τουριστική ανάπτυξη, ενώ αυξημένες τιμές ορίστηκαν και σε μεσαίες αλλά αναβαθμισμένες περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων.
● Σε 2.122 μειώθηκαν και αφορούν κατά κύριο λόγο περιοχές της βόρειας Ελλάδας που τα τελευταία χρόνια έχουν χτυπηθεί έντονα από την ύφεση καθώς και στις «φθηνές» περιοχές των μεγάλων αστικών κέντρων. Επισημαίνεται ότι σε αυτές μόνο τις περιοχές συμφέρει τους φορολογούμενους να περιμένουν το νέο έτος προκειμένου να πραγματοποιήσουν μεταβιβάσεις, δωρεές και γονικές παροχές.
● Σε 4.302 έμειναν σταθερές.
Με βάση τα ανωτέρω προκύπτει ότι σε γονικές παροχές, δωρεές, ακόμη και αγορές στις περιοχές όπου αυξάνονται οι αντικειμενικές συμφέρει τους φορολογούμενους να προχωρήσουν μέχρι τέλος του τρέχοντος έτους, ώστε να αποφευχθούν οι επικείμενες αυξήσεις φόρων.
Σημαντικό είναι να αναφερθεί εδώ ότι η κυβέρνηση διαπραγματεύεται με τους θεσμούς τη μικρή μείωση του ΕΝΦΙΑ (μεσοσταθμικά κατά 10%) για όσους έχουν ακίνητα αντικειμενικής αξίας έως 150.000 ευρώ το 2019 και την επέκταση των μειώσεων σε υψηλότερες περιουσίες, αλλά σε πολύ μικρότερο βαθμό.
Στην πράξη η μείωση θα είναι μερικές δεκάδες ευρώ για όσους έχουν απλώς μια κατοικία μικρής επιφάνειας σε περιοχή με χαμηλή τιμή ζώνης (π.χ. έως 1.200 ευρώ).
Για τις περιοχές πάντως όπου ήδη έχουν αυξηθεί οι αντικειμενικές τους αξίες καταγράφεται μεγάλη προσέλευση στους συμβολαιογράφους για μεταβιβάσεις. Στην Αττική ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στο Α' διαμέρισμα Αθηνών (Κολωνάκι, Λυκαβηττός), τα Λιόσια, το Γραμματικό, τη Ν. Ερυθραία, το Ν. Ψυχικό, το Κερατσίνι, το Πέραμα και αλλού. Όσον αφορά την περιφέρεια, μεγάλη κίνηση παρατηρείται στην Κέρκυρα, τη Ναύπακτο, τον Άγιο Νικόλαο Κρήτης, τη Μύκονο, την Τήνο και αλλού.
Χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το ότι μόνο στον Δήμο Αθηναίων από τις αρχές του χρόνου έχουν γίνει 3.000 μεταβιβάσεις, όταν πέρυσι ο αριθμός τους το ίδιο χρονικό διάστημα ήταν μόλις 1.600.
Απογείωση εσόδων
Το γεγονός αυτό επιβεβαιώνει και η τελευταία έκθεση της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων (ΑΑΔΕ), η οποία αποτυπώνει αυτή την τάση στην κτηματαγορά και σημειώνει ότι τα έσοδα από το κεφάλαιο (ακίνητα), λόγω των αυξημένων μεταβιβάσεων, απογειώθηκαν.
Τον περασμένο Ιούλιο, έναν μόλις μήνα μετά τις αλλαγές στις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, οι εισπράξεις των εφοριών από φόρους μεταβίβασης έφτασαν τα 24,59 εκατ. ευρώ, έναντι μόλις 16,3 εκατ. ευρώ τον αντίστοιχο Ιούλιο του 2017, δηλαδή σημειώθηκε αύξηση 50,5%.
«Η αύξηση των εσόδων», σημειώνει σε έκθεσή της η ΑΑΔΕ, «οφείλεται στη μεταβολή των αντικειμενικών αξιών, που οδηγεί πλήθος υποψηφίων αγοραστών ακινήτων στην ταχύτερη ολοκλήρωσή τους πριν από την εφαρμογή των νέων τιμών ζώνης από 1.1.2019».
Οι περισσότερες μεταβιβάσεις αφορούν ακίνητα στα οποία επήλθαν μεγάλες αυξήσεις στις αντικειμενικές τους τιμές, άρα και ο φόρος μεταβίβασης με συντελεστή 3%, που θα κληθούν να καταβάλλουν από 1.1.2019, εάν δεν προλάβουν να συνάψουν συμβόλαια εντός του 2018, θα είναι ιδιαίτερα υψηλός.
Ποιοι φόροι αυξάνονται
Αναλυτικότερα, οι 20 φόροι που θα επηρεάσουν άμεσα από την 1η Ιανουαρίου 2019 την τσέπη των ιδιοκτητών ακίνητης περιουσίας είναι οι εξής:
1. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων θα ακολουθήσει τη νέα τιμή ζώνης αφού υπολογίζεται με συντελεστή 3% επί των αντικειμενικών αξιών και επιβαρύνει τους αγοραστές.
2. Ο φόρος χρησικτησίας θα ακολουθήσει και αυτός τις νέες αντικειμενικές, ενώ υπολογίζεται επίσης με 3% επί των αντικειμενικών αξιών.
3. Ο φόρος ανταλλαγής συνένωσης οικοπέδων υπολογίζεται με συντελεστή 1,5% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.
4. Ο φόρος διανομής, ο οποίος αφορά συνένωση περιουσίας από έναν συνιδιοκτήτη ακινήτου και επιβάλλεται με συντελεστή 0,75% επί της αντικειμενικής αξίας.
5. Ο ΦΠΑ 24% που επιβάλλεται σε αγοραπωλησίες ακινήτων πάνω στην αντικειμενική αξία των ακινήτων.
6. Ο δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων που επιβαρύνει τις μεταβιβάσεις ακινήτων υπολογίζεται με ποσοστό επί του φόρου μεταβίβασης.
7. Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών του ηλεκτρικού ρεύματος, αποδίδεται στους δήμους και υπολογίζεται με συντελεστή από 0,25‰ - 0,35‰ (ανάλογα με τις αποφάσεις του κάθε δήμου) επί των αντικειμενικών τιμών ζώνης των ηλεκτροδοτούμενων κτισμάτων.
8. Το τεκμαρτό εισόδημα κατοικίας. Οι νέες τιμές ζώνης θα επηρεάσουν άμεσα το τεκμαρτό εισόδημα που προκύπτει με βάση την επιφάνεια της κατοικίας όπου διαμένει ο φορολογούμενος. Τα ποσά των τεκμηρίων διαβίωσης για τα διαμερίσματα και τις μονοκατοικίες που χρησιμοποιούν οι φορολογούμενοι κλιμακώνονται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των συγκεκριμένων ακινήτων. Ειδικότερα, τα τεκμήρια προσαυξάνονται κατά 40% για κατοικίες που βρίσκονται σε περιοχές με αντικειμενική τιμή ζώνης πάνω από 2.800 ευρώ και έως 4.999 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Έτσι, σε όσες περιοχές οι αντικειμενικές αξίες μετά τις μειώσεις «πέσουν» από το όριο των 2.800 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο θα μειωθούν αντίστοιχα και τα τεκμήρια που διαμορφώνονται από την αξία της ακίνητης περιουσίας, από την άλλη πλευρά όμως θα αυξηθούν όπου οι αντικειμενικές ανέβουν.
9. Το ελάχιστο τεκμαρτό εισόδημα από μισθώματα το οποίο προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου με συντελεστή 3%.
10. Τα τέλη υπέρ του Ταμείου Νομικών που επιβαρύνουν τα μεταβιβαστικά συμβόλαια και υπολογίζονται ως ποσοστά επί των αντικειμενικών αξιών των μεταβιβαζόμενων ακινήτων.
11. Το τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
12. Ο φόρος κληρονομιάς ακινήτου.
13. Ο φόρος γονικής παροχής ακινήτου.
14. Ο φόρος δωρεάς ακινήτου.
15. Το τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
16. Τα πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτου.
17. Τα πρόστιμα νέων αυθαιρέτων τα οποία συνδέονται επίσης με τις αντικειμενικές αξίες.
18. Ο ειδικός φόρος ακινήτων 15% επί της αντικειμενικής αξίας που επιβάλλεται στα ακίνητα που ανήκουν σε εξωχώριες (off shore) εταιρείες.
19. Η εισφορά σε γη και χρήμα κατά την ένταξη στο σχέδιο πόλης.
20. Και φυσικά ο συμπληρωματικός φόρος επί συνόλου περιουσίας.
Τα αφορολόγητα όρια
Θα πρέπει να αναφερθεί ότι κατά την απόκτηση πρώτης κατοικίας με γονική παροχή (ή κληρονομιά) εφαρμόζονται σήμερα συγκεκριμένα αφορολόγητα όρια, τα οποία, εάν δεν αλλάξουν κατά την αύξηση των αντικειμενικών αξιών, θα καταστήσουν απαγορευτικές τις όποιες μεταβιβάσεις.
Συγκεκριμένα η απαλλαγή παρέχεται για αξία κατοικίας μέχρι 200.000 ευρώ για κάθε ανήλικο ή άγαμο και μέχρι 250.000 ευρώ για έγγαμο, η οποία προσαυξάνεται κατά 25.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα τέκνα και κατά 30.000 ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα ανήλικα τέκνα, των οποίων την επιμέλεια έχει ο δικαιούχος.
Κύμα αυξήσεων απειλεί τους προϋπολογισμούς των οικογενειών
Ποια είδη πρώτης ανάγκης επηρεάζονται από τα καύσιμα
Αυξήσεις έως και 22% σε είδη πρώτης ανάγκης βάζουν φωτιά στο ελληνικό νοικοκυριό...
Πρωταγωνιστές στις ανατιμήσεις θα είναι το ψωμί καθώς επίσης και τα προϊόντα άρτου εξαιτίας της «εκτόξευσης» των διεθνών τιμών στα σιτηρά. Σύμφωνα μάλιστα με τον Οργανισμό Τροφίμων και Γεωργίας του ΟΗΕ (FAO), οι τιμές του το προηγούμενο διάστημα ήταν περίπου 8% υψηλότερες σε σχέση με το πρώτο εξάμηνο του έτους, λόγω των χαμηλότερων προσδοκιών παραγωγής διεθνώς, συμπεριλαμβανομένης της Βόρειας Ευρώπης, της Ρωσίας και της Αυστραλίας.
Είναι ενδεικτικό ότι τα αποθέματα σιταριού έπεσαν περίπου 5% σε σχέση με τα περσινά επίπεδα – ρεκόρ, προκαλώντας αύξηση τιμών στα υψηλότερα επίπεδα των τριών τελευταίων ετών κατά τη διάρκεια του Αυγούστου. Σήμερα τα συμβόλαια του αμερικανικού σιταριού διαπραγματεύονταν σε επίπεδα 19,05% υψηλότερα από πέρσι.
Ήδη, σύμφωνα με πληροφορίες, αρκετές βιομηχανίες του κλάδου που προμηθεύουν τα σούπερ μάρκετ έχουν ανακοινώσει αυξήσεις τιμών από 4% - 6,5% στα προϊόντα άρτου και 7% - 10% στο αλεύρι, οι οποίες θα ξεκινήσουν να εφαρμόζονται σταδιακά από τα τέλη Νοεμβρίου μέχρι και τις αρχές του επόμενου έτους.
Μεγάλες αυξήσεις όμως καταγράφει η Στατιστική Υπηρεσία και σε βασικά είδη διατροφής, με συνέπεια – αν συνυπολογίσει κανείς το αυξημένο κόστος για μετακινήσεις και θέρμανση λόγω της ανόδου της διεθνούς τιμής του πετρελαίου – να γίνεται πανάκριβο το καλάθι της νοικοκυράς.
Ειδικότερα, οι αυξήσεις που καταγράφηκαν σύμφωνα τη Στατιστική Υπηρεσία τον Οκτώβριο σε σχέση με τον Σεπτέμβριο είναι οι εξής:
● Αρνί και κατσίκι 2,3%.
● Ελαιόλαδο 3,4%.
● Λαχανικά 5,4%.
● Πατάτες 3,4%.
● Γιαούρτι 3%.
Η σύγκριση με τον περσινό Οκτώβριο αποτυπώνει σαφέστερα το κύμα των ανατιμήσεων:
● Πουλερικά 1,8%.
● Λαχανικά 13,2.
● Πατάτες 38,8%.
● Φρούτα 4,4%.
● Γαλακτοκομικά 1,9%.
● Ζυμαρικά 3,8%.
● Ψάρια 2,4%.
● Τηλεφωνικές υπηρεσίες 4,6%.
Οι τιμές των καυσίμων είναι μια κατηγορία μόνες τους:
● Φυσικό αέριο 15,7%.
● Πετρέλαιο θέρμανσης 21,8%.
● Βενζίνη 10,1%.
● Πετρέλαιο κίνησης 15,4%.
Οι αυξήσεις αυτές, όπως είναι αναμενόμενο, έχουν βάλει φωτιά στους οικογενειακούς προϋπολογισμούς, ενώ εκτόξευσαν στα υψηλότερα επίπεδα των 6,5 τελευταίων ετών τον δείκτη τιμών καταναλωτή.
